Kit solaire en copropriété ou en location : accord, vote et mairie

Avant de poser un kit solaire plug and play sur un balcon, trois autorisations peuvent entrer en jeu : celle de la copropriété, celle du propriétaire si vous êtes locataire, et celle de la mairie. Elles s’ajoutent aux règles de branchement et à la déclaration à Enedis, présentées dans le guide des démarches de l’autoconsommation.

Aucun des textes que nous avons lus ne cite les kits de balcon. Cette page indique, pour chaque règle, ce que dit le texte et, séparément, notre lecture pour un kit.

En copropriété : faut-il un vote de l'assemblée générale ?

Qui décide si le balcon est commun ou privé ? La loi ne dresse pas la liste des parties privatives : c’est le règlement de copropriété qui les détermine ¹. Quand les titres (règlement de copropriété, état descriptif, actes) ne disent rien ou se contredisent, le gros œuvre des bâtiments est réputé partie commune ². Le site Service-public.fr cite d’ailleurs les garde-corps parmi les exemples de parties communes ¹. Le même balcon peut donc être privé dans un immeuble et commun dans un autre : tout commence par la lecture du règlement.

Travaux d’un copropriétaire sur les parties communes ou l’extérieur. Un copropriétaire qui veut faire, à ses frais, des travaux qui touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi de 1965) ³. Il doit l’obtenir avant de commencer ; des travaux faits sans autorisation sont irréguliers ⁴. Si le projet n’obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée vote aussitôt une seconde fois, à la majorité des voix exprimées (article 25-1) ³.

Ce qu’a changé la loi de 2023 sur les énergies renouvelables. Depuis cette loi, l’assemblée générale peut décider à la majorité simple des voix exprimées « d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps » ⁵. Ce texte parle d’une décision de l’assemblée d’installer. Il ne dit pas s’il couvre aussi la demande d’un seul copropriétaire pour son propre balcon (notre lecture : cette demande relève plutôt de l’article 25), et il ne donne aucun droit d’installer sans vote ⁵.

Le règlement peut aussi interdire. Un règlement peut par exemple interdire les pots de fleurs ou jardinières sur le rebord extérieur des balcons ¹. Notre lecture : une clause de ce type peut viser aussi des panneaux.

Accrocher un objet à son balcon. Le site Service-public.fr indique qu’en principe un propriétaire ou un locataire peut accrocher des objets aux fenêtres, garde-corps ou balcons de son appartement, sous plusieurs réserves : respecter le règlement de copropriété, dont certaines clauses interdisent ou limitent l’accrochage d’objets sur les balcons et garde-corps ; respecter la destination de l’immeuble, car même sans clause, une installation qui dégrade nettement l’esthétique d’un immeuble de standing peut être interdite ; respecter les autres occupants et la sécurité des passants ; respecter les règles d’urbanisme, une déclaration préalable pouvant être exigée si l’installation modifie l’aspect extérieur ⁶. Cette fiche de Service-public.fr ne parle pas des panneaux solaires.

Notre lecture pour un kit sur un balcon

• Des panneaux accrochés au garde-corps ou fixés en façade sont visibles de l’extérieur, et le garde-corps est souvent une partie commune. Ce sont, à notre avis, des travaux qui touchent l’aspect extérieur plutôt qu’un simple objet accroché : demandez une autorisation de l’assemblée générale avant la pose.
• Des panneaux posés au sol d’une terrasse privative, sans fixation et invisibles de la rue, ont moins de chances de toucher les parties communes ou l’aspect extérieur. Le règlement reste à vérifier.
• Pour la demande, joignez une description précise : dimensions, couleur, fixation, emplacement, et l’engagement de déposer les panneaux à vos frais si l’assemblée le demande. Demandez au syndic de soumettre le projet au vote de la prochaine assemblée générale.

Locataire : le propriétaire peut-il refuser ?

La loi de 1989 sur les rapports locatifs interdit au locataire de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire peut exiger la remise en état au départ du locataire, ou garder les transformations sans indemnité. Il peut même exiger une remise en état immédiate, aux frais du locataire, si les transformations mettent en péril les équipements ou la sécurité du logement ⁷.

À l’inverse, le propriétaire ne peut pas s’opposer aux simples aménagements ⁷. Le site Service-public.fr donne comme exemples d’aménagement libre le changement de moquette ou la peinture, et comme transformation le fait d’abattre une cloison ⁸.

La loi prévoit une procédure plus souple pour certains travaux de rénovation énergétique faits aux frais du locataire : l’absence de réponse du propriétaire pendant deux mois vaut accord ⁷. Elle ne s’applique pas à un kit solaire : la liste de ces travaux ne comprend pas le photovoltaïque et exclut les travaux qui modifient l’aspect extérieur ou demandent une formalité d’urbanisme ⁹.

Notre lecture pour un locataire

Aucun des textes que nous avons lus ne range un kit solaire parmi les aménagements ou les transformations. Un kit posé sans fixation et que l’on emporte en partant se rapproche d’un aménagement ; un kit vissé au garde-corps ou à la façade se rapproche d’une transformation. Dans tous les cas, demandez un accord écrit : c’est la protection la plus sûre contre une demande de dépose. En copropriété, le locataire doit aussi respecter le règlement de copropriété ⁸, et l’accord du propriétaire ne remplace pas celui de l’assemblée générale quand il est nécessaire.

Mairie : faut-il une déclaration préalable ?

Les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment existant doivent être précédés d’une déclaration préalable en mairie, sauf notamment l’entretien et les réparations ordinaires ¹⁰. Les panneaux solaires ne sont pas nommés dans cet article.

Les secteurs protégés sont les sites patrimoniaux remarquables, les abords des monuments historiques et les sites classés ou en instance de classement : la dispense des panneaux au sol n’y joue pas ¹¹. Pour des panneaux posés au sol en secteur protégé, Service-public.fr demande une déclaration préalable en dessous de 3 kW et un permis de construire à partir de 3 kW ; sa liste de ces secteurs est un peu différente : sites patrimoniaux remarquables, abords d’un monument historique, sites classés, réserves naturelles et parcs nationaux ¹². L’article du Code de l’urbanisme qui fixe la dispense ne cite ni les réserves naturelles ni les parcs nationaux parmi ses exceptions ¹¹ : si votre terrain est dans une réserve naturelle ou un parc national, demandez à la mairie quelle démarche s’applique.

La démarche. La déclaration préalable se fait avec le formulaire Cerfa 16702 pour les demandes déposées depuis le 1er janvier 2025 ¹³. La mairie a un mois pour l’instruire, deux mois dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique ¹⁴. Renseignez-vous aussi en mairie sur les règles du plan local d’urbanisme de votre commune.

Notre lecture pour un kit sur un balcon

Un kit fixé sur un garde-corps visible de la rue change l’aspect de la façade. Aucun des textes que nous avons lus ne l’exclut de la déclaration préalable : nous conseillons donc d’en déposer une, surtout en secteur protégé. En copropriété, l’autorisation de l’assemblée générale et la déclaration en mairie sont deux démarches distinctes : l’une ne remplace pas l’autre.

Une fois les autorisations obtenues, il reste à brancher le kit dans les règles et à le déclarer : voir la réglementation du kit plug and play et la déclaration à Enedis.